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宅建業者自ら売主の場合の仲介手数料:法律と注意点

「宅建業者が売主の物件」って、なんだかお得な響きがするけど、なんで仲介手数料が無料になるんだろう?って疑問に思ったこと、ありませんか?
実はこれ、不動産取引の仕組みと法律が関係しているんです。今回は、この「宅建業者売主」の物件について、仲介手数料が無料になる理由から、メリット・デメリット、注意点まで、詳しく解説していきますね!
この記事を読めば、宅建業者売主の物件購入で後悔しないための知識が、バッチリ身につきますよ!

### 仲介手数料の基本と宅建業者の役割

まず、仲介手数料について簡単に説明しますね。
通常、不動産を売買するときには、売主と買主の間に入ってくれる不動産会社(宅建業者)がいます。この不動産会社が、物件探しから契約までをサポートしてくれる代わりに、成功報酬として仲介手数料を受け取るんです。
この仲介手数料は、宅建業者の重要な収入源の一つ。だから、不動産を買うときには、この手数料が結構な金額になることもありますよね。

### 宅建業者が売主となるケースとは?

じゃあ、宅建業者が売主になるケースって、どういう場合でしょう?
実は、宅建業者も自分で土地や建物を仕入れて、それを売ることがあるんです。たとえば、古くなった建物を買い取ってリフォームしたり、土地を仕入れて新築住宅を建てたり。
こうして宅建業者が自ら売主となって物件を販売する場合、買主は直接宅建業者から物件を買うことになります。

### 仲介手数料が無料になる理由(法律的な根拠)

ここがポイント!
宅建業者が売主の場合、買主は宅建業者と直接取引をするため、「仲介」という行為が発生しません。
仲介手数料は、あくまで「仲介」をしたことに対する報酬なので、仲介行為がない場合は、仲介手数料を支払う必要がないんです。
これは宅地建物取引業法という法律で定められていて、宅建業者は仲介行為がないのに仲介手数料を請求することはできないんですね。

## 宅建業者が売主の物件を購入するメリットとデメリット

仲介手数料が無料になるのは嬉しいけど、何かデメリットがあるんじゃないの?って思いますよね。
もちろん、メリットもあればデメリットもあります。
ここでは、宅建業者売主の物件を買う際のメリットとデメリットをしっかり解説していきます。

### 仲介手数料が無料になることのメリット

まず、最大のメリットはやっぱり「仲介手数料が無料」になること!
これは本当に大きいです。例えば、3000万円の物件を購入する場合、仲介手数料は100万円近くになることもあります。このお金が浮くのは、かなり魅力的ですよね。
この浮いたお金を、引越し費用や家具の購入費用に回すこともできます。

### 仲介手数料以外にかかる費用

仲介手数料が無料になるからといって、他の費用が全くかからないわけではありません。
不動産を購入する際には、登記費用、印紙税、不動産取得税など、さまざまな費用がかかります。これらの費用は、宅建業者が売主の場合でも、仲介の場合でも基本的に同じです。
仲介手数料が浮いた分、他の費用に充てる余裕ができる、と考えると良いかもしれません。

### 宅建業者が売主のデメリット(注意点)

宅建業者が売主の場合、仲介業者が間に入らないため、自分でしっかりと物件をチェックする必要があります。
例えば、物件の瑕疵(欠陥)や、契約内容について、自分で確認する必要があります。
また、仲介業者がいれば、第三者の視点からアドバイスをもらえますが、宅建業者が売主の場合は、それがありません。
そのため、自分で情報収集をしたり、専門家(弁護士や不動産鑑定士)に相談したりする必要が出てくることもあります。

### メリット・デメリットの比較と判断基準

メリットとデメリットを比較すると、宅建業者売主の物件は、仲介手数料が無料になるという大きなメリットがある一方で、自分でしっかりと確認する必要があるというデメリットがあります。
どちらが良いかは、あなたの状況や知識レベルによって異なります。
もし、あなたが不動産取引に慣れていて、自分でしっかりと確認できる自信があるなら、宅建業者売主の物件は魅力的な選択肢になるでしょう。
逆に、不動産取引に不安がある場合は、仲介業者を通して購入する方が安心かもしれません。

## 宅建業者売主の物件購入時に注意すべきポイント

宅建業者が売主の物件を購入する際には、特に注意が必要なポイントがあります。
ここでは、契約前の確認事項から、契約書のチェックポイント、瑕疵担保責任(契約不適合責任)まで、しっかりと確認しておきましょう。

### 契約前の確認事項(重要事項説明)

契約前には、宅建業者から「重要事項説明」を受ける必要があります。
この重要事項説明では、物件の概要、権利関係、法令上の制限、契約条件など、取引に関する重要な情報が説明されます。
重要事項説明は、契約内容を理解するための重要な機会なので、わからないことは遠慮せずに質問しましょう。
特に、物件の瑕疵(欠陥)や、過去のトラブル事例については、しっかりと確認しておきましょう。

### 契約書のチェックポイント

契約書の内容も、しっかりと確認する必要があります。
特に、以下の点に注意してチェックしましょう。

* **売買代金と支払い条件:** 金額や支払い方法、期日などが明確に記載されているか確認しましょう。
* **物件の引き渡し時期:** いつ物件が引き渡されるのか、期日をしっかり確認しましょう。
* **契約不適合責任(瑕疵担保責任):** 契約不適合責任の内容や期間、範囲などを確認しましょう。
* **契約解除の条件:** どのような場合に契約を解除できるのか、条件を確認しましょう。
* **特約:** 特約条項がある場合は、内容をしっかり確認しましょう。

契約書は、後々のトラブルを防ぐために、とても重要な書類です。
不明な点があれば、必ず宅建業者に確認し、納得した上で契約するようにしましょう。

### 瑕疵担保責任(契約不適合責任)について

2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という名称に変わりました。
契約不適合責任とは、売買契約の内容に適合しないものが発見された場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、雨漏りやシロアリ被害など、契約時に知らされていなかった欠陥が見つかった場合、売主は修繕や損害賠償などの責任を負うことになります。
契約不適合責任の期間は、売主(宅建業者)が個人の場合は、引き渡しから3ヶ月程度であることが多いですが、宅建業者の場合は、2年間となることが多いです。
契約書に記載されている内容をしっかり確認しておきましょう。

### トラブル事例と回避策

宅建業者売主の物件を購入する際のトラブル事例としては、以下のようなものが挙げられます。

* **物件の隠れた瑕疵(欠陥):** 雨漏りやシロアリ被害など、契約時に知らされていなかった欠陥が見つかるケース。
* **契約内容の不備:** 契約書の内容が曖昧で、後々トラブルになるケース。
* **説明不足:** 重要事項説明が不十分で、物件について十分に理解できないまま契約してしまうケース。
* **アフターフォローの不備:** 購入後のアフターフォローが不十分で、トラブルに対応してもらえないケース。

これらのトラブルを回避するためには、以下の点に注意しましょう。

* **物件をしっかり確認する:** 内覧の際に、隅々まで物件をチェックし、気になる点は遠慮せずに質問しましょう。
* **契約書をしっかり確認する:** 契約書の内容を十分に理解し、不明な点は必ず宅建業者に確認しましょう。
* **重要事項説明をしっかり聞く:** 重要事項説明は、契約内容を理解するための重要な機会なので、しっかりと聞いて、わからないことは質問しましょう。
* **信頼できる宅建業者を選ぶ:** 実績があり、信頼できる宅建業者を選びましょう。

## 宅建業者売主の物件を探す方法と注意点

宅建業者売主の物件は、どこで探せば良いのでしょうか?
また、一般的な仲介物件とどのような違いがあるのでしょうか?
ここでは、宅建業者売主の物件を探す方法と、物件選びの注意点について解説します。

### 宅建業者売主物件の探し方

宅建業者売主の物件を探す方法は、いくつかあります。

* **不動産会社のホームページ:** 宅建業者のホームページには、自社で販売している物件情報が掲載されていることが多いです。
* **不動産情報サイト:** 不動産情報サイトの中には、「売主」で絞り込み検索ができるものもあります。
* **直接問い合わせ:** 気になる宅建業者があれば、直接問い合わせてみましょう。
* **地域密着型の不動産会社:** 地域密着型の不動産会社は、地元の宅建業者とつながりがあることが多いので、情報収集に役立つかもしれません。

### 一般の仲介物件との違い

宅建業者売主の物件と、一般的な仲介物件の大きな違いは、仲介手数料の有無です。
宅建業者売主の物件は、仲介手数料が無料になることが多いですが、仲介物件は、仲介手数料がかかります。
また、宅建業者売主の物件は、売主である宅建業者と直接やり取りをするため、仲介業者が間に入りません。
そのため、自分でしっかりと確認する必要があるという点も、大きな違いと言えるでしょう。

### 物件選びの注意点

宅建業者売主の物件を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

* **宅建業者の信頼性:** 宅建業者の実績や評判をしっかり確認しましょう。
* **物件の品質:** 物件の状態をしっかり確認しましょう。
* **契約内容:** 契約内容をしっかり確認しましょう。
* **アフターフォロー:** アフターフォローの内容を確認しましょう。
* **相場価格:** 周辺の相場価格と比較して、適正な価格かどうか確認しましょう。

物件選びは、慎重に行うことが大切です。
焦らずに、じっくりと検討しましょう。

## 宅建業者売主の物件購入に関するQ&A

ここでは、宅建業者売主の物件購入に関する、よくある質問に答えていきます。

### 価格交渉は可能?

宅建業者売主の物件でも、価格交渉は可能です。
ただし、仲介物件のように、価格交渉がしやすいとは限りません。
宅建業者は、自社で仕入れた物件を適正な価格で販売したいと考えているため、大幅な値引きは難しいかもしれません。
しかし、交渉次第では、多少の値引きに応じてくれる可能性もあります。
積極的に交渉してみましょう。

### 住宅ローンは利用できる?

宅建業者売主の物件でも、住宅ローンは利用できます。
住宅ローンの審査は、物件の価値や、あなたの返済能力に基づいて行われます。
宅建業者売主だからといって、住宅ローンの審査が厳しくなるということはありません。
安心して住宅ローンの手続きを進めましょう。

### 不動産鑑定士に依頼する必要はある?

宅建業者売主の物件を購入する際に、必ずしも不動産鑑定士に依頼する必要はありません。
しかし、物件の価格が適正かどうか不安な場合や、物件の評価について専門家の意見を聞きたい場合は、不動産鑑定士に依頼することも検討しましょう。
不動産鑑定士に依頼することで、物件の適正価格を把握することができます。

### 契約前に確認すべき法律上の注意点

宅建業者が売主の場合、契約前に確認すべき法律上の注意点としては、以下のものがあります。

* **宅地建物取引業法:** 宅建業者の義務や、契約に関するルールが定められています。
* **民法:** 契約不適合責任(瑕疵担保責任)や、契約解除に関するルールが定められています。
* **消費者契約法:** 消費者の権利を守るためのルールが定められています。

これらの法律を理解しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

## まとめ:宅建業者売主の物件購入で後悔しないために

宅建業者売主の物件は、仲介手数料が無料になるという大きなメリットがある一方で、自分でしっかりと確認する必要があるというデメリットもあります。
この記事で解説した内容を参考に、メリットとデメリットを十分に理解した上で、慎重に購入を検討しましょう。

### この記事のポイントのおさらい

* 宅建業者が売主の場合、仲介手数料は無料になる。
* 仲介手数料が無料になる分、他の費用に充てる余裕ができる。
* 自分で物件をしっかり確認する必要がある。
* 重要事項説明や契約書の内容をしっかり確認する。
* 信頼できる宅建業者を選ぶことが大切。

### 購入検討の際の最終チェックリスト

最後に、購入を検討する際の最終チェックリストです。

* **宅建業者の信頼性は?**
* **物件の状態は?**
* **契約内容に不明な点はないか?**
* **アフターフォローはしっかりしているか?**
* **相場価格は適正か?**
* **自分でしっかり確認できるか?**

これらのチェックリストを確認し、納得した上で購入に進みましょう。
この記事が、あなたの不動産購入の成功に繋がることを願っています!

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